“开云·app(中国)官方网站”CBRE世邦魏理仕：Z世代崛起、夜间经济成消费新引擎

今日，CBRE世邦魏理仕公布《2019年上海房地产市场总结与2020年未来发展》报告，从写字楼、零售、仓储物流、投资等多个板块对2019年上海房地产市场展开总结及2020年南北未来发展。其中在零售市场板块，CBRE提及随着以Z世代为代表的年长消费群体的兴起，夜间经济沦为消费新的引擎。以下为CBRE世邦魏理仕的报告共享：在全球经济增长势头弱化、中国经济三期变换影响深化的宏观背景下，上海坚决稳中求进：着力前进经济高质量发展，加设上海自贸区临港新的片区、在上海证券交易所成立科创板并试点登记制，举行第二届入博会、反对长江三角洲区域一体化规划的落地，有序布局、深化创意。2019年上海写字楼供应持续增量租金上行，而新兴板块交易活跃度突显；零售市场首店经济和网络消费持续走强；仓储物流市场需求活跃，冷链物流与B2B电商平台更有各路资本；投资市场流动性强化，零售物业市场需求转好；商务园区写字楼持续获益于科创中心建设。

优质写字楼市场：供应持续增量，业主大力应付追加供应：99.0万平方米清净招揽量：29.6万平方米空置率：19.4%租金报价：291.1人民币/月/平方米2019年上海写字楼市场袭港大约99万平方米的追加供应，受到大量供应持续入市而经济上升、市场需求末端回头很弱的影响，新的交付给项目预租广泛展现出高于预期。全年清净招揽量总计仅有袭港29.6万平方米，企业激进扩展、削减成本为主导的当前形势下，多达四分之三的市场去化来自于租金性价比突显的新兴商务区。由此，全市空置率同比下降4.2个百分点至19.4%。

此外，业主面对竞争持续加码的写字楼市场，大力调整出租策略，给与多元化优惠鼓舞政策，其中装免期优惠幅度平均值为3.7个月，与去年比起提高了22%，可见一斑。纵观全年，金融业(21%)、TMT(17%)、消费品制造业(13%)，专业服务（9%）以及医药和生命科学（6%）为主力市场需求来源。从区位上来看，在租户南迁新兴商务区的客观事实下，租户结构平稳，商业设施完备的核心商务区南京西路展现出出有较好抗压性，租金逆势结实；核心扩展区全年追加供应居首，去化压力较小；而新兴商务区以其前期高性价比的租金优势，很大地符合了扩租、自定义办公以及地区总部统合市场需求。

年底全市租金报价同比上调1.7%，有效地租金上调4.7%，均体现业主面临市场疲软期所采行的大力措施。世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越回应：未来发展2020年，上海写字楼市场追加供应预计将逾140万平方米。

近期中美第一阶段经贸协议对市场情绪带给提高，而随着金融，TMT等服务业更进一步对外开放的政策红利逐步落地，未来未来将会更进一步受到影响外资市场需求成立扩展，或步入新一轮市场拐点。在城市转型发展与长三角一体化发展的大格局下，上海将充分发挥龙头起到引导城市经济转型，推展长三角一体化格局，造就写字楼市场去化渐渐转好。

优质零售物业市场：年长消费群体的兴起，首店经济活跃追加供应：51.8万平方米清净招揽量：46.5万 平方米空置率：7.2%首层平均值租金：35.1人民币/天/平方米总结2019年，上海零售物业市场共计袭港8个新开业项目，追加零售面积大约51.8万平方米。年供应量较过去三年平均值超强百万水平有所上升。

从供应区域来看，非核心项目占到比达90%。全年，共计3个改建项目于调改后新的开业，助推全市空置率环比回升在低位水平，至年末为7.2%。

2019年，存量改建驱动城市发展递归改版，区域型和社区型商业沦为最重要增长点。上海零售物业市场多中心化趋势渐渐显出。品牌方面，服饰、餐饮以及生活体验类业态出租市场需求活跃，全年袭港77%新租案例，这些品牌大多在业态上有创意、有特色、更有了众多消费者发票，较好地夹住了消费升级与经营规模的快速增长。此外，获益于上海入博会阻塞效应，小众国家服饰类品牌来沪拓店数量激增，推升上海国际化程度大大上升。

另一方面，互联网和国际品牌巨头持续涌进申城，为上海零售物业市场流经新的活力。CBRE华东区顾问及交易服务|商业部主管希诺回应：随着以Z世代为代表的年长消费群体的兴起，夜间经济沦为消费新的引擎。

通过打造出夜间消费新的场景沦为零售商扩展消费新的业态和提高人流量的最重要突破口。未来发展2020年，存量改建将沦为环绕核心商圈焕新的发展和赋能城市递归改版的主旋律。与此同时，非核心商圈将步入更加多新开业项目，上海零售板块的外延将促成更加多品牌向非核心商圈扩展。

仓储物流市场：市场需求充沛，租金稳定增长追加供应：4.7万平方米清净招揽量：10.1万平方米空置率：5.8%平均值租金：47.1人民币/月/平方米全年物流市场仅有袭港一个项目，带给4.7万平方米的追加供应。供应量为历史最低水平。

来自第三方物流的仓储市场需求展现出活跃，主导全年出租成交价。电商出租市场需求稳定增长，部分已外溢至自辟库内。制造业与零售贸易市场需求务实，年内袭港多笔多达10,000平方米的成交价记录。

由于缺少追加供应，全年总计清净招揽量也正处于历年比较较低水平，总计袭港10.1万平方米。年底整体空置率降到过去两年以来最低水平，超过5.8%，同比上升0.9%。

除嘉定和金山仍有多达15%的空置面积以外，上海其它主要园区的可出租空间十分受限。宝山、奉贤和临港区域空置率皆高于5%，闵行与西北堪称长年维持100%入住率。租金方面，多数业主于一季度已完成年度调整，全年整体租金同比下跌2.6%至每月每平方米47.1元。世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|产业地产部主管缪博文回应：2020年预计将有31万平方米高标仓库入市，不受优质供应入市的影响，空置率或不会小幅下降。

近年来第三方物流与电商企业著手实施自建库建设与仓库出租资源的统合，以期减少运营效率并掌控管理成本。此类运营战略的变化更进一步增进了仓储物流市场的规范化，为其获取更加多可持续发展的有可能。与此同时，出租市场需求类别也在展开细分，如冷链物流与B2B电商平台也在逐步兴起沦为新兴的市场热点，持续更有各路资本的注目。

存量较少，供应受限并且市场需求平稳的上海物流市场，今年无论是在净招揽量还是租金方面都具有充份的下降空间。投资市场：零售物业及另类资产关注度提高成交价总量：847.2亿元写字楼涉及物业占到比(按金额)：66%电子货币型物业占到比 (按笔数)：71%内资占到比(按金额)：65%2019年四季度上海袭港了22笔大宗交易总计160.8亿元人民币；2019年全年总计袭港68笔交易，同时总金额总计约847.2亿元人民币，同比上升了33.8%。

纵观全年大宗交易的活跃度呈现出了开强弱回头的趋势，然而从交易结构剖析其中的变化，我们仍能找到其中蕴含了几个较为大力的信号。首先企业买家大力购买出租型写字楼，2019全年写字楼交易中企业购买占到比40%，其中以银行、生物医药及TMT产业展现出的尤为活跃并且高达88%布局于新兴市场；在出租型企业展现出大力的助力下，2019年写字楼涉及交易仍为成交价的主流仍占到整体成交价的66%。

再者，当线下零售市场道别寒冬的背景下，有成熟期零售管理团队的投资者们早已开始大力布局，全年整体零售成交价占到比18%，较过去三年平均水平明显提高。最后，我们从外资的净投资金额茁壮可必要体现外资的对上海商业地产的中长期发展仍充满信心；比起2016至2018年倒数11个季度的负净投资额，近5个季度的外资净投资金额安乐乡。CBRE华东区投资及资本市场主管何树奇回应：未来发展2020年大宗交易市场，我们建议投资者在写字楼投资上需采防御性策略，可多注目核心区优质写字楼、产业聚集区的商务园区写字楼及新兴市场中的标杆项目。

而零售投资需为投资者积极关注的焦点，特别是在是人口密集区及人口净流入区的社区型或区域型商业。另外，整体茁壮态势大力向好的长三角物流资产仍有一点投资者尽早布局。

商务园区写字楼市场：科技行业引导市场需求追加供应：105万平方米清净招揽量：74万平方米空置率：17.8%租金报价：130.7 人民币/月/平方米2019年商务园区写字楼市场步入逾百万平方米的追加供应入市，推升总存量转入千万量级水平。尽管经济局势仍未明朗，上海探讨三大战略性产业，打造出科创中心，为商务园区写字楼市场传送很大动力。TMT、医药生技以及3C电子行业的活跃市场需求推展全年清净招揽量高于将近五年均值；制造业转型升级，造就消费品生产行业袭港明显快速增长，可见其大力选址于漕河泾、市北等板块。

然而大量供应之下，去化仍须要时间，空置率环比上升1.3个百分点。全市平均值租金报价面对上行压力，涨幅略逊于去年同期水平；市场竞争日益显著，导致年均有效地租金同比下降0.9%。

CBRE华东区顾问及交易服务|商务园区主管李章南回应：仔细观察全年商务园区写字楼出租成交价，TMT企业仍为第一市场需求来源。总结2019年，科创板开板、世界人工智能大会成功举行、5G商用牌照月派发等里程碑式地记录着科技行业引导创意驱动型经济发展的瞬间。上海力争到2020年构成科创中心基本框架，随着国家根本性科技基础设施群的逐步完善，科技产业的核心区效应未来将会造就商务园区写字楼持续平稳发展。

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